百年酱园变网红打卡地，智能工厂接棒产业洼地，奉贤持续推动“腾笼换鸟”

5月18日，奉贤区“南桥源”城市更新项目中的“鼎丰酱园”将正式开业。历经四年多的改造，这处有着150多年历史的百年酱园老工厂即将化身集文化创意、主题餐饮、研发办公于一体的综合性商业街区，以崭新面貌重现世人眼前。

再之后不久，5月底，位于奉贤区工业综合开发区内的凯宝药业现代中药智能制造产业化项目也将正式桩基开工。该项目总投资超12亿元，预计3年后达产。届时，项目如今所在的荒地将转身为亩均年税收150万元的智能工厂。

这两个项目看似毫无关联，但究其由来，会发现背后有股相同的牵引力——近年来，奉贤区通过土地收储、减量化、城市更新、产业结构调整等方式，持续大力推进低效产业用地处置，以此为优质产业项目腾出空间，推动产业转型升级，提升城市服务能级。

提升产出强度“硬指标”

凯宝药业现代中药智能制造产业化项目所在的地块原为灵芝村玩具厂、马具厂等五户老企业使用，物业大多处于空置或产出低效的状态。尽管老厂区占地面积仅约21亩，但实则制约了100多亩的规划工业用地发展。在2023年的产业用地综合绩效评估中，该地块被认定为D类地块，列为低效用地。最终，奉贤区决定以土地收储后重新招商出让的方式完成此地块的低效处置。

据奉贤区规划资源局副局长蒋云飞介绍，该地块于2023年12月完成收储。同一时间，作为地块所在园区方的工业综合开发区也紧锣密鼓开展招商工作，引入服务区域产业导向的新项目。

土地整合前影像，老旧厂区与农田相互交错，土地利用率低。

去年3月，该地块正式出让给上海凯宝药业股份有限公司，用以建设现代中药智能制造产业化项目，总用地面积约103.8亩，预计达产后年销售收入15.6亿元，税收1.5亿元。

在该项目所在的工业综合开发区，近年来类似的低效产业用地处置、产业结构调整也在系统性推进。数据显示，过去八年里，工业开发区共完成123个产调地块，共腾出土地4346.83亩，占开发区产业板块土地面积的40%以上。

在工业综合开发区党组书记、董事长李永杰看来，产业园区竞争力与生命力的核心要素是创新，要保持优势，不能把发展停留于现有总量或规模的质量尺度上，而是要主动求变，以滚动迭代的产业结构调整布局长远发展。八年多来，工业综合开发区已新增超140家高新技术企业，将产业板块亩均税收提高至1.7倍。

凯宝项目效果图。

存量土地的“腾笼换鸟”本质上是为城市增强产业动能提供空间保障，而要优化空间资源配置，就需要规划引导，进而引导优质产业项目落地。

今年3月底，位于杭州湾开发区内的“东方美谷·生命信使”基因药物创新产业基地开园，该项目是奉贤首个以基因药物为主要特色的生物医药创新基地，将依托奉贤生命健康产业禀赋布局前沿创新领域赛道。在已落地的产业项目中，兆维小核酸药物研发生产基地年产值预计将达到40亿元。

鲜为人知的是，如今这片高标准产业园区，两年前还是一块等待项目的“睡地”。2016年，原本位于该地块的化工企业关停，随后几年中，由于企业土地面积过大，引入单一项目进行资源消化较为困难，土地长时间闲置。

2023年，奉贤区通过政府收储后重新出让的方式，对原低效用地进行再开发，并瞄准奉贤四大主导产业方向布局，引入基因药物龙头企业兆维生物等项目，打造生物医药产业集聚区和创新高地，让低效用地成为奉贤产业转型的示范地。

“东方美谷·生命信使”基因药物创新产业基地。

提升城市功能“软实力”

产业用地提质增效，要衡量的不仅仅是产出强度、经济密度、创新浓度等“硬指标”，还有人文历史、城市服务功能等“软实力”。

以“鼎丰酱园”为例，奉贤有许多老工业区和老厂房，它们是近代工业发展史的佐证，有较高的保留保护价值。历史记忆需要保护改造，如果加之适当的运营管理，更可以成为区域活力的触发点。

更新后的鼎丰酱园。

鼎丰酱园始建于1864年，是上海历史最悠久的酿造厂之一，因百余年前生产“进京乳腐”久负盛誉。鼎丰酱园位于南桥老城区，北侧紧邻浦南运河。在更新前，厂区共有40栋建筑，主要为工业厂房和办公设施，修建年代及房屋质量各异。而厂区周边最早的农田阡陌，早已随着城市建设成为密布的居民区。

更新前的鼎丰酱园旧址。

在周边环境映衬下，老旧的厂区显得有些格格不入，有限的土地空间也制约了企业的进一步扩大生产规模。因此，2020年，鼎丰酱厂迁往新厂址。在部分拆除后，保留下来的酱厂旧址成为奉贤区区级文物保护单位，作为奉贤珍贵的工业遗存成为“南桥源”城市更新项目重要的组成部分。

据蒋云飞介绍，考虑到鼎丰酱园的区位条件，奉贤区在2021年4月对其完成规划调整，将用地性质由住宅混合用地调整为教育科研设计用地，同时配合整体规划设计，将滨河一侧用地划为公共绿地，并保留沿河的酱油车间、黄酒仓库、包装车间等4处历史建筑。

改造过程中保留的工业结构遗址和重新规划的滨河绿地空间。

而这一切的目的，就是要结合鼎丰腐乳中华老字号的品牌优势和鼎丰酱园工业遗存的特色亮点，打造出文化和商业IP，在融入新兴文化科研产业、商业项目的同时，填补老城居民长久期盼的综合商业配套空白，进一步完善“十五分钟社区生活圈”建设，提升周边居民的生活便捷度，让城市记忆为城市活力与功能提升增能添彩。

记者了解到，在改造过程中，项目建设方奉发集团对保留下的历史建筑与结构进行了保护性改造，并提取场地内原有建筑和构建要素，将马赛克、水刷石、瓦罐、生产设备等进行重新拼贴设计，既保留原有空间特征和历史记忆，又以通透灵动的空间样态提升当地环境品质，将2.4万平方米的老厂区打造成有趣包容的文化街巷。

更新后的鼎丰酱园。

如今，从空中俯瞰更新后的鼎丰酱园，烟囱、水塔、发酵车间等历史建筑与现代大楼新旧交融错落有致，并融入开放的城市界面与滨水绿地空间，市民沿河散步时可在历史建筑旁驻足，感受时空与记忆的交织。

记者了解到，眼下，餐饮、文创、培训、办公、零售、展陈等多元业态已陆续入驻园区，改造中新增的295个机动车位也面向周边居民开放使用。在奉发集团副总经理周卫中看来，老城区的城市更新项目，关键是要在有限空间内营造复合业态，尽可能满足居民多元需求、回应民生关切，打造产城人文深度融合的空间。

蒋云飞表示，2025年是产业用地“两评估、一清单、一盘活”专项行动的第二年，今年奉贤全区将有3.4平方公里存量土地、共涉及152幅地块提上焕新日程。奉贤区将在市规划资源局统一部署下，多措并举，分类施策，深挖存量土地潜力，全力推动存量用地盘活利用，为奉贤经济社会发展注入新动能。